Как получить разрешение на покупку недвижимости для иностранцев

Согласно польскому законодательству, иностранцы, которые хотят приобрести в Польше недвижимость (речь идет о земельных участках и домах) обязаны получить на это разрешение от Министерства внутренних  дел. В связи с этим возникают дополнительные вопросы о покупке недвижимости: относительно процедуры получения разрешения и о том, как это правильно сделать и сколько это стоит. Мы подготовили статью на данную тему, в которой постараемся дать ответы на эти вопросы. Обратите внимание: Разрешение получается под конкретный дом или участок, т.е. предварительно вы должны выбрать дом или земельный участок и уже потом подавать документы на получение разрешения.

Когда иностранцу не требуется разрешение на покупку недвижимости?

Согласно первой части art.8 Закона о приобретении недвижимости иностранцами (Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców), существуют исключения, в случаях когда иностранцу не требуется получение разрешения для приобретения недвижимости в Польше.

Разрешение не требуется:

  • при покупке отдельного жилого помещения, которое включает комнаты и вспомогательные помещения (например, кухни, ванные комнаты) и предоставляет соответствующие условия для проживания. Данное правило также может применяться к помещениям, таким как подвалы или чердаки, даже если они не расположены рядом с основным жилым помещением.
  • при покупке отдельного нежилого помещения, предназначенного для гаража, или доли в таком помещении, в случаях, когда это связано с удовлетворением жилищных потребностей покупателя или владельца недвижимости или отдельного жилого помещения.
  • при покупке недвижимости иностранцем, проживающим в Республике Польша не менее 5 лет с момента получения постоянного вид на жительство (сталый побыт) или вида на жительство долгосрочного резидента Европейского Союза.
  • при покупке недвижимости иностранцем, являющимся супругом гражданина Польши и проживающим в РП не менее 2 лет с момента получения постоянного вид на жительство или вида на жительство долгосрочного резидента Европейского Союза, если в результате приобретения недвижимости супруги становятся совладельцами.
  • при покупке недвижимости иностранцем, имеющим право на законное наследование в соответствии с положениями польского законодательства от продавца недвижимости, который является ее владельцем или бессрочным пользователем не менее 5 лет.
  • при покупке нежилых помещений иностранцем, зарегистрированным в РП и предназначенных для своих уставных нужд незастроенной недвижимости, общая площадь которой по всей стране не превышает 0,4 га.
  • при покупке недвижимости иностранцем, являющимся банком и одновременно ипотечным кредитором, в случае обращения недвижимости в результате несостоявшегося аукциона в исполнительном производстве.

Стоит отметить, что для всех других случаев иностранцы обязаны получать разрешение на покупку недвижимости.

Важно отметить, что существует еще одно важное правило, указанное в ust.3, art.8 Закона о приобретении недвижимости иностранцами:

Исключения, приведенные в перечне лиц, не требующих разрешения (ust.1, art.8), не распространяются на недвижимое имущество, расположенное в пограничной зоне и на сельскохозяйственные земли площадью более 1 га.

Пограничная зона определена в art.5 Постановление Президента Республики о границах государства (приводятся выборочно, относительно интересующего вопроса):

Пограничная зона охватывает территорию, проходящую вдоль границы и имеющую ширину 2 километра от линии границы.

В некоторых случаях, связанных с особенностями территории или формой границы, ширина пограничной зоны может быть расширена до 6 километров или сокращена до менее чем 2 километров.

Ширина пограничной зоны определяется компетентными органами воеводств в согласовании с таможенными и военными властями.

Границы пограничной зоны должны быть отмечены специальными знаками на местности.

Таким образом, при планировании приобретения недвижимости, находящейся в пределах 6 километров от границы, стоит уточнить у местных властей, не включена ли данная территория в пограничную зону.

При покупке недвижимости в приграничной зоне Польши иностранец освобожден от разрешения МВД в случае, если покупает квартиру с формой собственности spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Причем, локация роли не играет: такую квартиру без разрешения МВД можно купить в любом месте Польши, включая приграничную зону. 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu предполагает, что квартира является собственностью кооператива (spółdzielnia). Квартира с такой формой собственности не включает в себя долю земли. Приобретается право пользоваться помещением, делать в нем ремонт, а также совершать сделки по купле-продаже квартиры. 

Кооперативные квартиры в Польше строили до 2008 года. Сейчас такие можно найти только на вторичном рынке

В Польше последние 5-7 лет очень массово строят так называемые дома-близняки, как правило разрешение на покупку такого дома не требуется. Но этот вопрос необходимо уточнять у застройщика.

При подаче заявления на разрешение вам необходимо подтвердить, что факт покупки вами недвижимости не создает угрозы обороноспособности и государственной безопасности Польской Республики, а также, что у вас есть обстоятельства, подтверждающие вашу связь с Польшей. Обычно это просто формальность (согласно статистики за предыдущие годы разрешения получили 99 % иностранцев). Помните, вы подаёте заявление в МВД, а проверять вас на благонадёжность будут и МВД, и министерство юстиции, и пограничная служба, и таможенные органы. Также будут проверять, нет ли за вами долгов, например в Национальном фонде социального страхования или в виде неуплаченных налогов в казну Речи Посполитой.

Первое, что необходимо сделать это подать заявление в МВД. К заявлению нужно приложить ряд документов и подтверждений в оригинале. Список может быть расширен МВД в любой момент. Также министерство может требовать любой дополнительный документ и надо быть готовым его предоставить.

Важно помнить, что ВСЕ документы должны быть на польском языке. Если это условие не соблюдено, они не будут приняты. Перевод нужен только заверенный нотариально. Перевод можно осуществить в посольствах Республики Польша, где существует специальная услуга перевода документов. Или их можно отдать на перевод в Польше присяжному переводчику (Tłumacz przysięgły), этот вариант обойдётся дешевле, чем в посольстве, но важно найти надёжного переводчика.

В заявлении необходимо указать следующие данные:

  • • Данные заявителя – имя, фамилию, гражданство, адрес проживания
  • • Данные о приобретаемой недвижимости: правовой статус недвижимого имущества, его адрес: улицу, город, коммуну (гмину), воеводство, почтовый код, площадь участка, кадастровый регистрационный номер и номер дома/строения, цель приобретения. Если это дом, то следует указать цель – жилищные цели. Если это земельный участок, то нужно также уточнять с какой целью он приобретается.
  • • Данные о функции участка - его кадастровый номер, полезная площадь, местонахождение участка: улица, город, коммуна, воеводство. Дополнительно стоит обратить внимание на статус ZIEMIE ROLNE – это может стать серьёзной преградой на пути к покупке земельного участка. • Сведения о продавце – его имя, фамилия, адрес (название, адрес и регистрационные данные в случае, если продавцом является компания или юрлицо)
  • • Заявление от продавца о намерении продать недвижимость иностранцу
  • • Определение юридического действия, связанного с приобретением недвижимости. Таким сведением может быть тип контракта, например: пожертвование, продажа, обмен, наследование, дарение)
  • • Информация о цели приобретения недвижимости
  • • Документы, подтверждающие происхождение средств на покупку недвижимости. Например: кредит, собственные средства.
  • • Документы и факты, подтверждающие связи иностранца с Польшей. Этими связями могут быть: польское происхождение, брак с польским гражданином, постоянный вид на жительство (Karta pobytu stałego), статус долгосрочного резидента ЕС, коммерческая или сельскохозяйственная деятельность, зарегистрированная в Польше и размещающаяся на территории Речи Посполитой. Кроме того, в качестве подтверждения связи с Польшей можно предоставить документ, подтверждающий, что заявитель являлся гражданином Польши, о том, что его родители являются гражданами Польши или являлись таковыми, о том, что бабушка или дедушка являются или являлись гражданами Польши, или двое прадедушек являлись подданными Речи Посполитой, или документ о признании покупателю Карты Поляка в прошлом.
  • • Квитанцию об оплате пошлины и других действий, связанных с процессом выдачи разрешения

К подготовленному заявлению также прилагаются следующие документы: ксерокопия документа, удостоверяющего личность покупателя, вся юридическая документация, касающаяся недвижимости (выдается не ранее чем за 6 месяцев до подачи заявления): копия кадастрового и жилищного реестра, выписка из кадастровой книги, выдержка из действующего в настоящее время плана территориального раздела либо подтверждение отсутствия плана. На польском этот набор звучит так – odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów czy zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnym planie zagospodarowania przestrzeni. Стоит обратить внимание на то, о чём мы упоминали выше: что потребовать могут и подтверждение из Фонда социального страхования (ZUS) о том, что покупатель им ничего не должен. Такой же документ может понадобиться от казначейства (Urząd skarbowy). Если иностранец уже владеет недвижимостью в Польше, могут потребоваться данные этой недвижимости и подтверждения оплаты или договор купли-продажи.

Размеры госпошлины за разрешение на покупку недвижимости иностранцем

По официальной информации, которую можно найти на сайте www.mswia.gov.pl  размеры госпошлин следующие:

  • • Разрешение на покупку недвижимости иностранцем – 1570 злотых 
  •  Промеса (Promesa) – обещание рассмотреть заявление, положительно действительное 1 год с момента выдачи. Может понадобиться в случае старта в тендерах, или аукционах на покупку недвижимости – 98 злотых
  • • Решение, предусмотренное административным законодательством Польши, – 10 злотых
  • • Доверенность – 17 злотых • Выдача подтверждений – 17 злотых Важно помнить, что обязанность оплаты разрешения появляется с моментом подачи заявления. Неоплата госпошлины влечёт автоматическое её занесение в базу данных долгов перед казной со стороны заявителя. Если деньги не поступят в период обозначенный в фактуре на оплату, заявление будет возвращено без рассмотрения.

Важно: Стоит также помнить, что в случае отрицательного решения, средства, уплаченные за него, не подлежат возврату. Отказ не лишает заявителя права обращаться за разрешением повторно. Всегда нужно помнить, что отказ мог последовать по ошибке или по причинам, которые не очевидны для заявителя. Если же всё прошло успешно и заявитель получает разрешение на руки, важно помнить, что оно имеет срок действия 24 месяца. Также нелишним будет напомнить, что любая сделка с недвижимостью в Польше, которая была проведена в обход процедуры получения разрешения или в каком-то из пунктов не совпадала с процедурами, признаётся и является недействительной. Потому, чтобы не терять нажитое, нужно идти прозрачным, может быть, не самым простым, но легальным путём. Ничего невозможного в этом нет.

Сроки рассмотрения заявления и получение самого разрешения достаточно продолжительны. На официальном сайте указана информация о том, что сроки рассмотрения заявления-2 месяца. По факту, это в среднем от 5-6 месяцев. Поэтому при выборе дома или земельного участка, необходимо договариваться с владельцем на тему того, готов ли он ждать так долго пока покупатель получит разрешение на приобретение недвижимости. Ведь бывают различные случаи и иногда владельцу необходимо срочно продать свой дом и, соответственно, ждать он не будет, а продаст свою недвижимость покупателю, который без бюрократических проволочек сможет приобрести его дом или участок земли.