Аренда квартиры. Три важных пункта в договоре

Прежде чем арендовать квартиру или комнату, обязательно стоит внимательно прочитать договор. Документ часто состоит из нескольких страниц, и может быть неясно, на что обратить особое внимание. Обсуждаем три важных пункта, которые необходимо проанализировать при подписании договора и задать о них владельцу помещения вопросы, если это необходимо.

Прежде всего, мы должны обратить внимание на дополнительные оплаты (комиссии), которые будут взиматься с нас.

Часто возникают проблемы с оплатой за пользование помещением, т.е. оплатой за воду, электричество, отопление, вывоз мусора , интернет и т. д. Бывает, что жильцы удивляются, почему они такие высокие.

Ошибки, которых следует избегать, пытаясь сэкономить деньги

Обычно в договоре указывается, что арендатор обязуется уплатить арендодателю арендную плату с указанием даты платежа (например, до 10 числа данного месяца), а также должен покрыть расходы, связанные с эксплуатацией помещения. В договоре упоминается, что это авансовые платежи, например, за горячую и холодную воду или потребление электроэнергии, а также плата за вывоз мусора или коммунальные услуги - например, интернет.

Особенно там, где есть предоплата – за воду или электричество – могут быть занижения. Авансовый платеж в договоре составляет 100 злотых, но оказывается, что реальное потребление в то время, когда арендатор проживал в собственности, будет вдвое или даже втрое выше, если цены будут расти, а расчет будет происходить, например, каждые шесть  месяцев.

Как рассчитать прогнозы потребления электроэнергии и воды в съемной квартире

Стоит спросить о пунктах, связанных с затратами, например, сколько людей ранее проживало в квартире. Может оказаться, что приведенные собственником примерные прогнозы энергопотребления относятся к одному человеку, ранее проживавшему в квартире. Если мы планируем жить, например, вдвоем, то эти расходы будут выше.

При этом важно запросить квитанции на оплаты по прошлым месяцам. Чтобы хотя бы реально представлять затраты по данным направлениям.

Размер арендной платы указывается в договоре. Может ли собственник увеличить ее при аренде квартиры?

Если в договоре не указана информация об увеличении арендной платы, мы ссылаемся на положения Гражданского кодекса, согласно которым собственник помещения может увеличить арендную плату. Однако иногда в договорах о сдаче квартиры или комнаты указывается, что арендодатель не может увеличивать эту сумму в течение года. Это большая безопасность для арендатора, потому что тогда владелец не может применять положения Гражданского кодекса.

На это следует обратить внимание и при отсутствии пункта в договоре, обеспечивающего фиксированный размер арендной платы, хорошо обсудить это с собственником помещения и, в случае объявления каких-либо повышений, попытаться достичь компромисса. Например, мы можем предложить пункт в договоре, при котором собственник будет консультироваться с нами по поводу повышения, а не в одностороннем порядке увеличивать арендную плату.

Ремонт оборудования или квартиры в целом

Ремонт и то, как арендатор использует помещение, — еще один проблемный вопрос, на который стоит обратить внимание. У нас есть два рецепта. Первым является положение 663 ГК- Гражданского Кодекса (681 k.c.), которое касается обязательств арендодателя, т.е. собственника:

«Если в течение срока найма вещь требует ремонта, ответственность за который несет наймодатель и без которого вещь непригодна для оговоренного использования, наниматель может установить наймодателю надлежащий срок для производства необходимого ремонта. После истечения срока арендатор может произвести ремонт за счет арендодателя.

Второе положение, с другой стороны, касается расходов, взимаемых с арендатора помещения (681 ГК.). В частности, это: мелкий ремонт полов, дверей и окон; покраска стен, полов; покраска внутренней стороны входной двери; мелкий ремонт установок и технических устройств, обеспечивающих использование света, отопление помещений, подвод и отвод воды.

Здесь на практике возникает проблема, что если что-то ломается, то иногда не совсем понятно, ремонт на стороне арендодателя или чинить должен арендатор. Можно попробовать ввести в договор такие положения, благодаря которым будет понятно, когда это обязанность арендатора, а когда арендодателя. Мелкий ремонт, необходимый ремонт – это неоднозначные термины. Ремонтироват нужно то, без чего вещь вообще непригодна к использованию. Если стиральная машина сломалась, арендодатель обязан отремонтировать ее, если есть серьезные дефекты, или заменить, если ремонт невозможен.

То есть если в квартире, которую вы снимаете, из строя не по вашей вине вышло оборудование (например, перестал работать холодильник или газовая плита), его ремонт или замена ляжет на плечи владельца жилья. Если «хозяйский» телевизор разбит квартиросъемщиком, менять его будет сам арендатор.

Если в процессе проживания выяснилось, что квартира имеет недостатки, которые ограничивают ее пригодность для нормального использования, арендатор может потребовать, чтобы арендная плата была соответственно уменьшена в течение срока действия дефекта. Предположим, душ не работал, а хозяин менял его целый месяц. За этот месяц по Закону квартирант имеет право требовать снизить арендную стоимость.

Если и спустя месяц хозяин не устранил дефекты в квартире, арендатор имеет право расторгнуть с ним договор без предварительного уведомления. 

Стоит отметить, что арендатор при выселении из помещения не несет ответственности за износ вещей в результате их правильного использования: например, признаки износа на полу в виде небольших царапин.

Однако, если пол был поврежден другим способом - например, арендатор налил на него вино, и пятна не смогли удалить, или пол был сильно поцарапан при перестановке мебели - после окончания аренды жилец должен будет заменить пол или покрыть расходы на ремонт повреждений.

Обновление интерьера

Без согласия владельца жилья арендатор не может вносить изменения в жилье, противоречащие договору аренды. Все ремонтные и технические работы должны быть согласованы с арендодателем в письменной форме. При этом, рекомендуется прописать все тонкости предстоящего ремонта или обновления помещения. Нарушение этого положения может стать одной из причин немедленного расторжения договора аренды.

И квартиросъемщик, и владелец жилья должны действовать строго по прописанному закону и подписанному договору аренды. Любые изменения в него нужно вносить только в письменном виде. Это застрахует обе стороны от конфликтных ситуаций, а главное – от лишних растрат на жилье.

Если у одной из сторон возникли вопросы, лучше обратиться к документу, который регулирует отношения арендаторов и арендодателей. В Польше – это Kodeks cywilny и Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.