Аренда квартиры - вопросы и ответы
Вы снимаете квартиру и сомневаетесь, что можно, что нужно и что нельзя? Кто несет ответственность за ремонт сломанного оборудования - вы или владелец? Для чего нужно согласие собственника? Какие пункты договора следует учитывать? Предлагаем ознакомиться с ответами на вопросы, которые часто возникают при аренде помещения.
Могу ли я оставить кого-то в квартире на ночь?
Да, если вы снимаете квартиру самостоятельно. Если это разовые ситуации, хозяина это даже не заинтересует. Например, друг приезжает к нам в гости на выходные или у нас вечеринка, и некоторые друзья остаются в квартире на ночь, потому что у них нет возможности вернуться домой. Это ситуации, не требующие согласования с владельцем. Как арендаторы, мы принимаем такие решения самостоятельно. Это не должно требовать договоренностей с владельцем квартиры.
Какой пункт в договоре предоставит мне это?
Однако, если у нас есть сомнения в поведении собственника, мы можем написать в договоре, что:
Помимо нанимателя, с его согласия в помещении могут временно находиться иные указанные им лица.
(на польском: W lokalu oprócz najemcy mogą przebywać czasowo za jego zgodą inne wskazane przez niego osoby)
Могу ли я оставить кого-нибудь в комнате?
Это зависит от договоренностей с арендодателем и другими арендаторами, если вы снимаете только комнату в более просторной квартире. Тогда даже однократное ночевка должна быть согласована с хозяином и соседями по комнате, а если мы предполагаем более частые регулярные посещения, то лучше прописать это в договоре. Когда мы занимаем не отдельную квартиру, а только комнату, собственник берет коммунальные услуги по единой ставке, рассчитывая их на человека. В этом случае мы платим только за себя. Однако, когда в помещении проживает кто-то еще, потребление воды, электроэнергии, газа и т. д. будет выше, а расходы, которые несет владелец, будут выше. Это может привести к конфликту с владельцем, который вправе потребовать от нас доплатить. Стоит установить это в самом начале и прописать в договоре (как указано выше).
Могу ли я сдать квартиру кому-то в субаренду?
Да, если это прописано в договоре. Если мы снимаем отдельную квартиру, но хотим сдать ее в субаренду другим людям, мы обязательно должны прописать это в договоре. Сдача в субаренду всей квартиры или отдельных комнат в ней требует согласия собственника. В противном случае владелец будет иметь право расторгнуть договор с нами. Например, мы снимаем четырехкомнатную квартиру, в которой занимаем только одну комнату, а остальные сдаем в субаренду другим людям.
Какой пункт в договоре позволяет мне это сделать?
В такой ситуации договор должен содержать положение о том, что:
Арендатор имеет право сдавать в субаренду отдельные помещения в помещении, а доход от этого является доходом арендатора.
(на польском: Najemca ma prawo podnajmować poszczególne pokoje w lokalu, a dochody z tego tytułu są dochodami najemcy)
Моя стиральная машина сломалась. Должен ли я нести расходы по покупке новой/ремонту старой стиральной машины?
Вы несете расходы, если договор не предусматривает этого. В соответствии с Законом о защите прав арендаторов арендатор несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание оборудования в помещении.
Какой пункт договора может это изменить?
Если мы хотим избежать этого, мы должны включить в контракт положение о том, что:
Владелец несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание, указанные в Законе о защите прав арендаторов (Właściciela obciąża naprawa i konserwacja, o jakiej mowa w art.6c ust 2 ustawy o ochronie praw lokatorów)
или
Владелец несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание всех устройств и оборудования в помещении (Właściciela obciąża naprawa i konserwacja wszelkich urządzeń i wyposażenia znajdującego się w lokalu)
Другое решение — указать в договоре на ремонт и техническое обслуживание каких устройств несут ответственность собственник и арендатор.
В квартире часто забивается канализация, сантехника вызывали уже три раза. Мне или владельцу решать проблему?
Это зависит от того, какое разделение обязанностей мы пропишем в договоре. Если не записывать разделение, то речь идет о разделении обязанностей по Закону о защите прав жильцов. Согласно этому акту, арендатор несет ответственность за содержание отводящих труб сантехнических устройств до стояков сбора, включая немедленное устранение засоров.
Пока меня не было, квартиру затопила соседка сверху . Несу ли я какую-либо ответственность за ущерб?
НЕТ. Ответственность за ущерб несет лицо, причинившее ущерб, а владелец требует возмещения ущерба. Однако в случае такого события владелец должен быть немедленно уведомлен.
Квартиру затопило из-за аварии в самой квартире. Несу ли я ответственность за это, если сбой произошел не по моей вине?
Да. Если иное не указано в договоре, а собственник, как правило, этого не допустит, арендатор несет ответственность за содержание оборудования в помещении. Поэтому, если порвется шланг в стиральной машине или труба в ванне, вы будете нести ответственность за затопление квартиры. Защитить себя от этого можно, позаботившись о страховании жилья от таких событий. Если квартира не застрахована, стоит добавлять несколько злотых в месяц, чтобы избежать ответственности за такие ситуации.
Можно ли внести небольшие изменения в квартиру, например, повесить картину, постер или полку?
Да. Обратите внимание, однако, что вам придется восстановить ее до прежнего состояния после окончания срока аренды. Если вы арендуете помещение на короткий срок (например, на год), подумайте, стоит ли вешать эту картину, так как потом придется заделывать дыры или даже красить стены.
Могу ли я попросить хозяина убрать его личные вещи (например, одежду, которая занимает весь гардероб, кристаллы на полках, вообще вещи, которые занимают место для моих собственных вещей?
Это зависит от контракта. Такие вопросы должны быть решены до его заключения. При приемке помещения на основании протокола стороны договора определяют, что осталось в помещении. Если при сдаче помещения было оговорено, что собственник будет хранить свои вещи в одном из шкафов в помещении, или даже займет для этой цели всю комнату или подвал, то последующее требование нанимателя об изъятии этих вещей является абсурдным. В такой ситуации арендатор может максимум говорить об изменении договоренностей в связи с этим или констатировать, что эти вещи достаточно его беспокоят, чтобы расторгнуть договор и искать другую квартиру, если собственник их не уберет.
Можно ли обеспечить возврат залога (кауции), обезопасить себя от педантичного собственника, который может удержать часть залога, например, за какой-то незначительный «ущерб»?
НЕТ. Никакая запись не защитит от разногласий с владельцем. Арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его арендовал, но не несет ответственности за износ, возникший в результате надлежащего использования. Мы не защитим себя от ситуации, в которой мы оцениваем износ в результате надлежащего использования иначе, чем владелец.
Для нас грязь на стене в зале, возникшая в результате циркулирующей пыли, а не сделанные нами пятна, будет нормальным износом, за который мы не несем ответственности. Однако владелец может иметь другое мнение и считать, что мы должны нести расходы по покраске. Такой спор может разрешить только суд. Если мы считаем, что собственник вернул нам кауцию в сумме меньше причитающейся, остальную сумму мы будем вынуждены требовать в судебном порядке.
Подробнее о том, как вернуть кауцию в Польшу мы рассказывали на нашем сайте: Кауция в Польше. Как вернуть деньги
Арендодатель хочет увеличить мою арендную плату, имеет ли он на это право?
Это зависит от типа договора.
а) В случае обычной аренды: правила повышения арендной платы прописаны в достаточно сложном акте о защите прав арендаторов. Чтобы увеличить арендную плату, владелец должен направить уведомление в письменной форме не позднее конца календарного месяца с 3-месячным периодом уведомления , если стороны не договорились о более длительном периоде в договоре. Кроме того, по письменному требованию арендатора собственник обязан в течение 14 дней со дня получения этого требования представить в письменной форме причину повышения и его расчет под страхом недействительности повышения. В течение 2 месяцев с даты уведомления арендатор может отказаться принять увеличение в письменной форме с расторжением договора в конце периода уведомления об арендной плате или оспорить увеличение, подав иск.
б) В случае аренды по najmu okazjonalnego: мы обязаны соблюдать правила, изложенные в договоре. Если у него нет политики повышения арендной платы, то арендодатель не может этого сделать.
Я плачу арендодателю арендную плату вместе с фиксированной суммой за коммунальные услуги. Может ли владелец взимать с меня дополнительную плату, если он получает более высокие счета?
Да. Как правило, арендатор платит за коммунальные услуги по потреблению, т.е. по показаниям счетчиков. С фиксированными платежами за коммунальные услуги мы можем встретиться только при аренде помещения в доме, не оборудованном отдельными счетчиками, поэтому стороны должны принимать оплату коммунальных услуг единовременно. Если через несколько месяцев собственник обнаружит, что неправильно рассчитал сумму, потому что «мы каждый день проводим в ванне по часу», а он думал, что «мы только примем душ», он может аннулировать эту плату, указав его новую сумму на следующий период. Однако требовать оплату за предыдущие месяцы он не может.
Могу ли я отсрочить выплату арендной платы?
НЕТ. Мы должны регулярно вносить арендную плату в сроки, указанные в договоре. Даже задержка с выплатой арендной платы на несколько дней может вызвать негативное отношение собственника, который решит, что больше не хочет сдавать квартиру такому человеку. В идеале установите дату выплаты арендной платы так, чтобы она следовала за выплатой вашей зарплаты или получением другого дохода, из которого вы платите арендную плату. Однако, если вы знаете, что в исключительных случаях вы не сможете вовремя оплатить арендную плату, сообщите об этом арендодателю, объясните причины задержки и укажите новую дату платежа. Если вы этого не сделаете и заплатите с опозданием, не удивляйтесь, если арендодатель не захочет продлевать ваш договор или расторгнет его через какое-то время и найдет вам на замену другого арендатора.
Могу ли я вести бизнес на съемной квартире?
Да, если наша деятельность не меняет использование помещения. Мы можем использовать помещение в соответствии с его целевым назначением: если мы сняли жилье, то можем в нем жить. На практике в большинстве случаев мы не ведем хозяйственную деятельность в помещении, потому что сам факт наличия в нем письменного стола, компьютера или бухгалтерских документов ничего не меняет в способе использования помещения. Для этого не требуется никаких договоренностей с собственником или изменения целевого назначения помещения.
Нет, если в связи со своей деятельностью мы используем помещение вопреки его прямому назначению и мы не указали это в условиях договора аренды. Если бы мы хотели, например:
- разместить рекламу на двери или окне помещения,
- выделить одну из комнат под офис и принимать там клиентов,
- приспособить все жилое помещение, например, под салон красоты,
В данном случае требуется согласие собственника и соответствующие положения договора аренды, такие как:
Арендодатель соглашается с тем, чтобы арендатор управлял салоном красоты в арендованном помещении.
Это положение является довольно общим и может быть изменено арендодателем путем наложения на нас определенных ограничений, например:
Арендодатель соглашается с тем, чтобы арендатор управлял салоном красоты в арендованном помещении, однако под офис можно было использовать только помещение на восточной стороне, а арендатор будет вести бизнес в помещении с 8:00 до 18:00.
И т. д. Иногда может возникнуть необходимость изменить целевое назначение помещения и, как следствие, заключить договор аренды не жилого, а коммерческого помещения .
Нужно ли в договоре особое положение о содержании животных в съемной квартире?
Нет, но это стоит указать в контракте. Многие собственники не хотят сдавать помещение людям с животными, так как содержание животных в доме часто вызывает больший износ квартиры (собака испачкает лапами стену, кошка царапает мебель и т. д.). Мы должны понимать, что нам придется возмещать этот ущерб. Лучше всего получить согласие на содержание животных в помещении на этапе заключения договора, а не пытаться ввести владельца в заблуждение, так как это может привести к расторжению договора.
Согласие на содержание животных в квартире - какая нужна запись?
По мнению владельца, наше обязательство немедленно возместить любой ущерб, причиненный нашим питомцем, будет полезным, запись будет выглядеть следующим образом:
Арендодатель дает согласие на присутствие в арендуемом помещении собаки, принадлежащей арендатору, а арендатор обязуется возместить ущерб, причиненный помещению его собакой.
На польском: Wynajmujący wyraża zgodę na przebywanie w wynajmowanym lokalu psa będącego własnością najemcy, a najemca zobowiązuje się do naprawienia wszelkich szkód w lokalu dokonanych przez jego psa.
Можем ли мы при вышеуказанном положении держать в доме менее обычных животных - например, держать питона или дюжину голубей?
Это зависит от конкретных видов. Запись выглядит так же, но некоторые виды животных, опасных для жизни и здоровья человека, вообще нельзя держать дома. Несмотря на согласие владельца, мы все равно не можем этого сделать, а для некоторых видов нужно разрешение. Те, которые могут содержаться в домашних условиях на основании разрешения, указаны в положении об опасных для жизни и здоровья человека видах животных. Разрешение на домашнее содержание животного выдает компетентный региональный директор по охране окружающей среды по месту содержания животного, указанному в заявлении. Также необходимо получить запись в реестре охраняемых видов от компетентного старосты.
Обязан ли хозяин вмешиваться, если у нас есть неприятные соседи?
НЕТ. Сам жилец имеет право вызвать полицию и довести дело до суда — эти учреждения могут эффективно остановить соседа от запрещенного поведения. Однако арендодатель должен помочь арендатору, хотя бы поговорив с соседом. При этом нужно учитывать, что арендатор, у которого проблемы с соседями, не будет с ними воевать, а будет искать другое помещение.
Владелец приходит в квартиру без предупреждения - могу ли я потребовать предварительного уведомления о визите?
Да. Для входа в помещение собственник должен получить согласие нанимателя – без него он не имеет права входить в помещение. Это нарушение неприкосновенности жилища, и жилец даже имеет право в такой ситуации вызвать полицию.
Вправе ли собственник требовать, чтобы арендатор покинул помещение в последний день действия договора в определенное время?
Договор действует до конца дня его заключения, т.е. до 00:00. Арендодатель не может требовать, чтобы арендатор выселился раньше, если это не предусмотрено договором аренды.
Арендатору полезно обсудить с арендодателем время выезда и назначить дату, удобную для обеих сторон. Если собственник не участвует в выходе арендатора из помещения, то и не будет передан и акт приема-передачи не будет составлен. В такой ситуации собственник может предъявлять претензии к состоянию помещения или действиям, которые арендатор не совершал до выезда из квартиры.
Должен ли я перекрашивать стены по окончании срока аренды?
Да, если стены повреждены или испачканы по вашей вине. Если в договоре не указано иное, покраска, поклейка обоев и устранение повреждений оштукатуренных стен и потолков является обязанностью арендатора. Мы возьмем на себя расходы по обновлению стены не только после окончания аренды, но и в течение аренды.
Нет, если разрушение стен является результатом их естественного износа. При сдаче помещения Арендатор не несет ответственности за износ вещей, возникший в результате надлежащего использования. На практике вся ситуация зависит от продолжительности аренды и нашего поведения. Если мы арендуем отремонтированную квартиру на год, вряд ли она потребует перекраски по прошествии времени, если только мы не повредили стены, забив их гвоздями или окрасив их. В таких ситуациях после окончания аренды мы будем вынуждены восстановить исходное состояние, т.е. заделать дыры и перекрасить стены.
