Главная / Недвижимость / Кауция за аренду. Как вернуть деньги?

Кауция за аренду. Как вернуть деньги?

29.01.2024
Недвижимость
Irina Orlova

Сегодня посвятим материал ответу на вопрос, который часто возникает у иностранцев, которые арендуют квартиру в Польше. Поговорим о том, что такое кауция (залог) за аренду жилья и как ее вернуть?

Содержание
свернуть

В Польше, да и не только, существует практика внесения залога за аренду недвижимости — кауции. После прекращения договора аренды кауция должна возвращаться арендатору. Кауция часто составляет платеж за 3-6 месяцев аренды жилья и мы с вами понимаем, что это совсем не маленькая сумма с учетом цен на аренду. Часто бывают ситуации, когда арендодатель оставляет кауцию себе и не возвращает деньги. Часто мотивируя это тем, что жильцы оставили квартиру в плохом состоянии, поцарапали пол, сломали мебель и т.д. Как же вернуть кауцию. Что делать. Расскажем о нескольких способах, которыми можно воспользоваться.

Залог (kaucja, кауция) – это некая страховая сумма, которую берет польский арендодатель с арендатора, с целью компенсации возможных потерь, связанных с проживанием последнего в предоставленном ему помещении (задолженность, порча имущества и т.д.). Кауция регулируется Законом о защите прав жильцов (Ustawa o ochronie praw lokatorów) и, при отсутствии оснований для взыскания, должна быть возвращена по окончанию аренды.

Кауция должна быть включена в договор аренды. И это очень важный момент для дальнейших действий в случае, если кауция не будет возвращена. Закон о защите прав жильцов (Ustawa o ochronie praw lokatorów) определяет максимальные значения кауции, но не минимальные, что означает, что кауция не является обязательной и, теоретически, договор аренды в Польше можно заключить без нее. На практике такое случается крайне редко, и в большинстве случаев связано не с «добротой душевной» арендодателя, а либо с его юридической необразованностью, либо с прямым мошенническим умыслом.

Последнее – крайне важно. Не исключены случаи, когда на словах владелец квартиры объявляет о наличии кауции, и берет ее с арендатора. Но в договоре о таком платеже нет ни слова. В результате, юридически не являясь залогом, деньги не будут возращены. Важное правило аренды – все, что касается kaucja, должно быть четко обозначено в договоре.

Максимальные суммы куации определены в законе:

  • Для долгосрочного договора залог не может превышать 12-кратного размера ежемесячной оплаты.
  • Для разового (ограниченного по времени) контракта, а также для отдельной формы правоотношений — Najem instytucjonalny lokalu – не более 6-кратного размера ежемесячной платы.

Здесь есть несколько важных аспектов:

Ежемесячные затраты арендатора могут включать ставку аренды, обозначенную в договоре, а также отдельно оплачиваться коммунальные, административные и прочие расходы, связанные с жильем. Для определения размера кауции используется ставка, указанная в договоре.

Законом устанавливаются максимальные размеры залога, но не определены минимальные, а значит, как уже говорилось, теоретически они могут быть и нулевыми.

Для расчетов используется ставка, действующая на момент подписания договора, даже если впоследствии она изменялась в сторону увеличения.

По последнему пункту надо пояснить. Если договор продляется, то на новый период может быть использована новая ставка, в т.ч. и для расчета кауции. Если образовывалась задолженность, которую арендодатель покрывал из залога, но контракт не расторгнут, арендатор обязан в течение месяца дополнить кауцию до необходимой суммы.

О том, чтобы увеличить шансы на возврат кауции необходимо подумать еще при заключении договора аренды. Что важно сделать, чтобы кауцию вернули:

Подробно пропишите все положения, касающиеся кауции, в договоре (размер, способ подтверждения оплаты, особенности возврата и так далее).

В момент подписания договора оформите акт приёма-передачи квартиры (protokół zdawczo-odbiorczy). В таком акте стоит описать всё вплоть до мелочей: состояние мебели, пола, стен, сантехники, ковров, дверей и так далее. Не лишним будет и сфотографировать состояние квартиры в деталях и сохранить до дня выселения. Особое внимание при фотографировании  обратите внимание на деффекты, которые уже есть в квартире, чтобы потом владелец жилья не обвинил вас в их создании. 

Получите документ, подтверждающий факт передачи кауции. Это может быть банковский чек о переводе оплаты, расписка, квитанция и так далее. Способ получения неважен. Важно, чтобы в документе были обозначены сумма и назначение. Относитесь к чужому имуществу бережно. А при возникновении каких-либо нюансов сообщайте о них арендодателю заранее, чтобы успеть решить вопрос ущерба до выселения.

Данный вопрос регулируется Законом о защите прав жильцов (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), где написано следующее, что  кауция возвращается в течение месяца с момента выезда арендатора.

art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów: Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Обратите внимание, что речь в законе идет не о дате расторжения договора, уведомления или других сроках, а именно о дате, когда жилец покинул квартиру.

Отсюда вытекает и еще одна норма. О такой дате должно быть известно арендодателю, т.е. он должен быть предупрежден о ней, и такое предупреждение лучше делать письменно, чтобы избежать споров в дальнейшем.

Разумеется, сам факт прекращения правовых взаимоотношений должен соответствовать нормам, установленным законодательством и договором.

Статья 6 упомянутого закона четко устанавливает, что размер возвращаемой суммы (если из нее не происходило изъятий для положенных по договору компенсаций) должен соответствовать произведению числа месяцев, из которых рассчитывалась кауция, на стоимость месячной платы в ценах на момент расторжения договора, если они равны или больше изначальных.

Если это прямо не предполагается договором, делать так не рекомендуется. Владелец жилья вполне может посчитать отсутствие своевременного платежа задолженностью, и взыскать не только аренду, но и неустойку.

Будет лучше, если все положенные расчеты будут осуществлены полностью, а кауция, полностью же, возвращена установленным способом.

Все это не исключает возможности договориться арендатору и арендодателю на каких-то особых (не противоречащих закону) условиях, и подписать об этом дополнительное соглашение.

Возврат кауции – требование закона. Неисполнение этой нормы – противоправное деяние. Но прежде чем приступить к активным действиям, необходимо убедиться в отсутствии задолженности перед арендодателем. Если долгов нет, можно выполнить следующие действия.

Поговорить спокойно с хозяином жилья и решить вопрос. Если хозяин отказывается содействовать, тогда переходим к пункту 

Необходимо написать письмо, так называемое wezwanie do zapłaty, где напомнить владельцу жилья о том, что он обязан по закону вернуть кауцию.

Цель шага — получить документальное подтверждение, что владелец жилья предупрежден о необходимости возврата. Даже если данный шаг не поможет непосредственно вернуть средства, полученный документ пригодиться далее.

Везвание пишется на имя владельца недвижимости, данные у вас должны быть в договоре аренды и письмо должно содержать:

  • запрашиваемая вами сумма,
  • номер вашего банковского счета для возврата этой суммы,
  • срок возврата кауции (достаточно 7 дней - обычно используется этот срок)
  • обоснование запроса, т.е. информация: о том, что вы запрашиваете возврат кауции, внесенного по договору аренды квартиры, об отсутствии претензий, по которым арендодатель может удержать залог, предупреждение о том, что если арендодатель не вернет вам залог, вы сделаете следующий шаг, то есть передадите дело в суд.

Обратите внимание, что письмо это лучше отправить заказным письмом с подтверждением получения (с желтой карточкой на обратной стороне конверта) - тогда вы будете уверены, что арендодатель получил письмо.

При необходимости вы сможете использовать это в суде.

Все, что стороны договора не могут решить самостоятельно, можно решить в суде. Для процесса нужно предоставить имеющиеся доказательства по делу: договор, факт оплаты кауции (квитанция, сведения о депозите и т.п.), попытки досудебного урегулирования (например, письмо и ответ на него, указанные на предыдущем шаге), сведения о прекращении контракта, сообщение о выезде и т.д.

Надо понимать, что, согласившись на суд, арендодатель скорее всего считает, что правда на его стороне, т.е. невозврат залога связан с законными основаниями, например, образовавшейся задолженностью. Соответственно, придется подтвердить и отсутствие долгов – предоставить сведения о своевременных платежах, переводах, оплате счетов, отсутствию причиненного ущерба.

Вы можете довести дело до суда самостоятельно или с помощью адвоката. Сама процедура довольно простая и дешевая - судебный сбор обычно (в зависимости от суммы депозита) составляет 30 или 60 злотых.

Одна из особенностей такого судопроизводства заключается в том, что письма, подаваемые в ходе разбирательства (особенно исковое заявление и отзыв на иск), состоят из специальных и удобных для заполнения бланков. Никаких сложных юридических знаний для их выполнения не требуется.

Дело в суде может рассматриваться от 2 до 6 месяцев.

Данные методы могут применяться как способ непосредственного воздействия на должника, так и для повышения переговорных позиций. 

Вариант 1. Жалоба в налоговую (ужонд скарбовый). Как правило арендодатели не платят налоги за сдаваемые квартиры. Сообщение в налоговые органы может привести к крупному штрафу, а угроза поступить таким образом иногда помогает решить проблему миром.

Вариант 2. Жалоба в жилищный кооператив (администрацию вашего дома, ТСЖ). У каждого жилищного кооператива есть свои внутренние правила, подразумевают максимально допустимое количество жителей в такой квартире. Нередко, особенно при поселении иностранцев, эти нормы владельцем нарушаются. Опять же, жалоба может привести к санкциям, а предупреждение о возможном сообщении в кооператив о нарушенных правилах, стать дополнительным аргументом в споре.